妨害執行有種種手法，在明記玩具和千住北美好新城二○二五號的案例中，早川社長採用的手法完全一樣。這確實是古老的典型手法，不是很暴力。像明記玩具的案例，他對原屋主Ａ先生夫妻還相當寬厚。說他是一攫千金的掠奪脅迫者，不如說他是有思想性理由的確信犯。這一類型人向來牽扯其中，也是法拍屋妨害執行違法行為的特殊現象。律師戶村六郎說道。
戶村律師熟悉民事執行法，擁有許多解決妨害法拍物件執行的經驗。這裡我們先聽聽他的說法。
我在港區的事務所承辦的案子，約兩成是有關法拍不動產的妨害執行，幾乎都由我來承辦。實在很有意思我這樣說似乎有語病，不過很多案子真的很有趣。在這些法拍不動產和妨害執行的案子中，清楚顯露的不只是經濟問題，也有現代日本社會的種種矛盾和困難。
法拍和妨害執行都不是一般人熟悉的名詞。
沒錯，就從這邊開始吧。法院拍賣的不動產有兩種，一種是強制執行的拍賣，另一種是實行抵押權的拍賣，目前多半是屬於後者。明記玩具和小糸先生的房子都是。
是實行擔保權的拍賣囉？
是的。債權人對債務人所擁有的土地建物（不動產）設定抵押權並為登記，做為債權擔保。以明記玩具來說，就是Ａ先生將土地建物設定抵押權給提供貸款的金融公司，而小糸先生則是把二○二五號的抵押權設定給第一順位抵押權者住宅金融公庫。
當債務人順利償清債務後，抵押權即被註銷，已經不欠錢了，也不需要抵押了，這是最理想的結果。
但實際上，債務人往往因為種種原因而長期滯繳貸款，或是完全停繳，往後也無望再繳，導致債灌人無法回收借出的錢。這時債權人就會經由法院程序，將設定抵押權的不動產拍賣，藉此回收債權，這就是實行擔保權。反過來說，擔保權就是債權人無法收回借款時沒收抵押品或是將之變現的權利。
明記玩具和小糸的二○二五號的情況，他們的債權人都判斷他們已無力繳付貸款，因此實行擔保權。債權人向法院聲請拍賣，聲請成立後，法院為防止債務人將拍賣標的的土地建物或公寓大廈的房子賣給非債權人以換取金錢，會採取禁止擅自買賣的查封手續，接著公告拍賣物件的資料，再投標、開標，這就是法院拍賣的程序。
拍賣結果決定的得標者就是買受人了。
是的。買受人有像竹本不動產那樣的專門不動產業者，也有像石田直澄那樣的普通市民。任誰都可以參加法院拍賣因為它對一般人也是平等開放門戶。
然而，法拍不動產這個詞是帶有特殊色彩的。一般老百姓總覺得很困難或是糾紛多，不想參與。但法拍物件的底價通常設定得比實際價格低很多，便宜貨真不少，只是糾紛也多。由於期望一攫千金，素行不佳的業者和黑道都會涉入，所以一般人即使發現好的物件，想要投標，也會受到這些職業競標者的干擾威脅，外行人根本承受不起。這就是一般人對法拍屋的印象。
事實上也是如此，現在也依然是令人頭痛的問題。也因為這個印象在前，讓優質的買家愈發遠離法拍物件，形成惡性循環。
於是昭和五十五年（一九八○）十月一日實施的民事執行法，便設定幾項規則，讓一般人更容易參加法院的不動產拍賣，其中之一就是期間投標制度。這是指把標單封好交給執行法官，或在規定日期以前寄交執行法院，就可參加投標的制度。這在最近已成主流。
意思是說，不必親自去法院也可以參加囉？
沒錯。而且這樣的話，外面的人也不知道誰參加了哪個物件的投標。如此一來，便可以防止一般百姓遭到職業競標者的干擾。
我認為這個制度也的確有發揮功能，而且是多方著想的善意制度。比起以前，參加投標的一般人是稍稍增加了，但大致情況仍然不變，法院的拍賣物件依然帶有一點危險麻煩的色彩。
看了明記玩具和小糸家的案例，是會這樣覺得。
是啊，雖然不幸，事實確是如此。我們進入正題吧！
不只是一般人，就連不動產業者都覺得法拍物件麻煩危險其最大原因，就是我們現在要談的妨害執行。這也可以大致分成兩種，一種是在債權人聲請拍賣物件的階段就進行干擾，另一種是在得標的買受人聲請點交時進行不當妨害。在明記玩具以及二○二五號的案例中，早川社長做的都是後者。
因為平常很少大肆報導，大家對這事的關心也是一時的，不過類似的住專（即住宅金融專業公司的簡稱）問題可能會引起全日本人的關心。為了處理住專的大量壞賬，處理機構今後也必須拍賣堆積如山的不動產，到時妨害執行的案例大概會很多。通常進行妨害執行的是債務人或與債務人有關的人，也有可能是趁機攫取利益的第三者，形形色色都有，你注意到最近逮捕了不少相關的人嗎？
對，他們主要是以妨害拍賣的罪名被逮捕。妨害拍賣，正如同字面所述，亦即以暴力、騷擾或脅迫行為，意圖妨害拍賣程序的進行。也有不用暴力的案例，就是早川社長的手法。
簽訂假的租賃契約？
對，這是妨害拍賣程序或物件點交時最常使用的手段。
租賃權有短期租賃權和長期祖賃權兩種，一般我們常談的是短期租賃權。當你租住公寓或大廈時，會和房東簽訂租約，定下兩年或三年的租住期限和租金。租約期限在三年以內的，是受到民法保護的短期租賃權。
如果租賃權是在標的物件決定開始拍賣以前設定，則可以對抗抵押權人和買受人，租賃人有權居住到租約期滿。抵押權人和買受人如果想在租約期滿以前請租賃人遷出，必須支付相當額度的搬遷費。
如果租賃權是在決定拍賣以後設定，情況正好相反。租賃人不僅不能對抗抵押權人和買受人，也無權要求搬遷費，即使非法佔住不走，法院會下達交屋命令，必要時也可強制遷出。
也就是說，關鍵在於租賃權是在拍賣決定之前或之後設定的。
因此，為了妨害拍賣或是不當獲得搬遷費，會有人偽造租約，捏造決定開始拍賣以前就設定了租質權。
就像我們已經知道的，早川社長在明記玩具和小糸家的二○二五號的案子裡，都使用這個手法。
兩個案子都是安排債務人趁夜偷偷搬走，讓假裝是房客的人住進來，並捏造在決定開始拍賣前就簽訂了租約，用來對抗買受人。
這已經是司空見慣的詐術，糟糕的是，它的效果出奇得好。因為要證明租約是假的，抵押權人和買受人必項舉證租賃契約不是在決定開始拍賣以前簽訂的。要證明有的事情沒有，比要證明有的事情存在困難得多。
對方以租約為盾，自己這邊只有蒐集狀況證據了。訪問鄰居，確定有問題的租賃人是不是真的以前就住在這裡但這方法有疏失。
律師建議竹本不動產的樋口要連續拍攝附有日期的明記玩具土地建物照片，我認為這個指導很確切。過去是有藉著這些照片推翻假租賃權的案例。
但是拍賣物件不像一般銷售的物件，仲介業者保管鑰匙，買方可以隨時進入建築物裡面參觀拍照。如果拍賣物件是可以立即興建的土地還好，如果是獨門獨院的住宅或大廈裡面的一個單位，很難鉅細靡遺地拍照留存證據。實際上拍到的明記玩具外觀照片也派不上用場。
縱使是捏造事實或說謊，只要租賃人抬出短期租賃權來對抗點交，法院還是要進行調查，不能隨便下令點交。於是抵押權人和買受人為了排除佔住者，就得傾全力設法揭發這是謊言，證明這是非法佔住，相當耗費心力。
以這種手法對抗抵押權人和買受人的人，我們稱為佔住者，俗稱海蟑螂。他們都是職業的，有的採取恐嚇方式，有的和黑道勾結，也有像明記玩具案例那樣假裝善意的第三者，採用各種手法，裝出各種面貌。不論是哪一種，都造成抵押權人和買受人相當大的經濟和心理負擔。尤其是個人買受人，疲於不著邊際的交涉，最後多半以便宜的價格放棄標到的物件，或是照對方開出的價碼支付高額的搬遷費，落得勞民傷財的下場。
任誰遭到威脅都會害怕，被糾纏不放時就會妥協。遇上這種情況，不論是個人或是法人都一樣。因此涉及妨害法拍不動產執行的人，既不是智慧犯，也不是暴力犯，應該說是智慧暴力犯吧。
不過，也有稍有思想背景的人會來參與，他們的目的不在賺錢。我想早川社長就是一例。
有人認為，法院把個人的、也是一般百姓的財產拿去拍賣注意，這絕不是事實，實際上法院並沒有拿走他們認為這真是豈有此理，不可原諒，體制所為都是惡，即使違法他們也要對抗這個惡來拯救百姓。就有這類具思想動機的海蟑螂。
明記玩具的Ａ夫婦對早川社長感激不盡，實際上早川社長也為他們夫婦做了好事，只是卻造成買受人很大的困擾。
嗯這實在是很頭痛的問題！
不過，藉著期間投標制度，廣向一般大眾開放法拍物件，讓多數一般人和民間資金來參與，的確是切實而必要的措施。
泡沫經濟的後遺症，對我們的社會造成超乎想像的重大負擔。
一方面，不良債權的不動產過多，但另一方面，也有人想求房子土地而不得。法拍物件比實際價格便宜，如果能讓民間吸收，即使只是一點點，應該也能成為重振日本經濟的下緣力量。可惜實際的情況不如預期。
期間投標開放了入口，接著要做的，就是盡快弄清楚堵塞出口的種種不透明的、奇奇怪怪的妨害執行的實際情況為何，盡快採取適切的手段。否則擁有某種程度財力的民間人士，永遠不會轉向法拍不動產。現在，外行人都裹足不前，很無奈！
當然，黑道等危險團體藉著妨害執行獲得資金，也是一大問題。而且他們在這方面，經年累月也累積不少技巧與心得。我看過形形色色的例子，他們真是花招百出。
例如，幾天前還是一片空地，今天去看時竟然已經蓋上簡陋的組合屋。這還不稀奇，問題是上面還插著像是思想激進團體的旗幟，圍柵內還有德國狼犬巡邏，鄰居都怕得不敢靠近。另一個例子是，他們豎起一個和日本沒有邦交的南洋小國擁有該土地建物的招牌，聲稱那裡有治外法權。雖然荒唐無稽，但因為沒有邦交，想調查也無從查起。
像明記玩具和小糸氏的二○二五號那樣，讓第三者租賃人住的例子最多，其中有的租賃人是言語不通的外國人，或是黑道分子，這都是常用的手法。
如果是山林或工廠土地，妨害人也可能在買受人不知道的情形下，擅自和廢棄物處理業者簽約，幾天內就運進堆積如山的廢棄物。買受人面對這個情況，光是清理乾淨就要大筆費用，設計的妨害人又能名正言順的跟廢棄業者拿錢，真是借花獻佛的最甚例子。
一般人要知道拍賣物件的概要，必須看所謂的三點一套。首先是標的物件的現況調查報告，這是法院執行法官做成的報告，也附有照片。其次是法院選任的鑑定人做的鑑價報告，最後是擔當法官根據前兩項做成的物件明細表。這三樣統稱三點一套。拿到以後先看物件明細表，看看這個物件是否包括點交，能分辨這點的是行家，這不容易。不過研究拍賣物件的資料，基本上就這三個。
看過物件明細表的備考欄，就可以明瞭大概情況，但即使寫有佔住者不得對抗買受人，法院也不見得會下令立即點交。因為，即使是法院，無法下令佔住者交屋的案例也很多。
有人看了物件明細表的備考欄寫著這個建物有租賃人、但租賃權不得對抗買受人，便以為沒問題，安心參加投標，也順利得標後，租賃人卻主張權利，不肯遷出。當他希望透過法院下令點交而去找律師商量時，律師卻告訴他這個案件法院不會下令交屋，不如打點交官司。但是打官司既耗時間又費金錢，原該是便宜的法拍物件，結果變成經濟上、精神上都昂貴的東西。這種例子多得是。
我知道法院努力想讓更多的一般人參加投標法拍屋，但不足之處還有很多。
幸好，民事執行法第五五條、第七七條和第八三條修正後，對濫用短期租賃權的非法佔住者採取比過去更強力的對應措施。
可是法院的執行法官人手不足，尤其是聲請法拍件數較多的東京，需要更多的人手。現行的方法是，執行法官採取強制執行程序的同時，還要調查拍賣現況，工作太過嚴苛。我認為，法院內部應該設立專門的不動產調查機構。如果不盡快採取對策，未處理的案件如滾雪球般堆積，隨泡沫經濟破滅而破產的賬單很可能癱瘓法院的機能。
律師中，熟悉民事執行法又有實務經驗的人才並不多。債權人的金融機構，在泡沫經濟破滅前，不愁回收債權，在泡沫經濟破滅後，也不積極採取法律手段回收。目前這都是很遺憾的事實。
小糸氏的二○二五號發生的命案本身，或許是極端的個人悲劇。但引發命案的背景，是不容忽視的不動產流通問題、法拍屋問題和鑽法律漏洞的海蟑螂問題。只因為是二○二五號的買受人就遭到強烈懷疑的石田直澄，可說是這種狀況下的犧牲者。